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三四线撑起楼市“半边天“但隐患越来越大
发布时间2017/7/20

7月中旬一过,一些重磅的数据半年报也随之出炉。7月17日和7月18日,国家统计局相继公布了1-6月份房地产开发投资和销售情况,以及70个大中城市6月份住宅销售价格变动情况。

一、70个大中城市的住宅销售价格情况

6月份与5月份相比:

新房方面,价格环比下降的有6个,而5月份是9个;上涨的有60个,而5月份有56个;持平的有4个,而5月份有5个。至于同比,6月份已经没有一个城市下降了,5月份则有1个。

二手房方面,价格环比下降的有9个,而5月份有7个;上涨城市数量与5月份相同,均为60个;价格持平的城市6月份有1个,而5月份有3个;

而在涨跌幅排名上,请看下图:

一句话总结6月份的70城房价数据,市场正在逐步消化压力,继续下探的空间有限。

二、上半年的房地产开发商投资与销售情况

2017年上半年,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。

商品房待售面积方面,6月末为64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。

土地方面,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。

三、三四线扛起“半边天”

整体来看,上半年是销售增速跑赢投资增速,说明去库存继续稳步推进。特别是6月份,单月的销售额排在历史第二位。不过从城市等级来看,上半年楼市分化态势十分明显。

一线城市新房和二手房均呈现出”量价齐跌“的态势,且还有继续下探的空间,而且已经朝着“由售转租”的方向发展,我们预计至明年上半年,这种行情都会延续。

二线城市,调控力度不及一线城市,这些城市当中部分明星城市,如郑州、武汉等,实际上热度仍然很高,虽然有限价令压着,但由于2016年他们的涨幅并不靠前,且存在规划上的利好,眼下购房需求还是很旺盛。

曾经的明星城市——合肥,由于在2016年过度透支了购买力,现在已经处于盘整阶段,部分性价比低的房子已经有了松动。

值得一提的是三四线城市,它们几乎扛起了上半年房地产销售的“半边天”。

据克而瑞监测数据,今年1-5月份,三四线城市占房企销售面积的比重达到75%;而去年同期的比例为66%。

三四线楼市的变化已经远远超出我们的想象,不过这种变化对当地来说可能并不是一个好消息。

首先,大房企进入三四线城市,操盘方式比区域地方性房企高明,比如在楼盘教育配套上下功夫。这样一来,当地的商品房售价就能被直线拉起来。

三四线城市的商品房经过这一年的发展,价格翻了一倍的城市非常多。去年一套房几十万,首付十几万的非常多,而现在,一套房动辄上百万,首付三四十万早已不新鲜。

虽然三四线不愁房子住,但总有人是着急买房子自住结婚什么的,这些地方的房子本没什么上行空间,卖出去的小区,很多房子也没人住,但现实就是这样的小区,你今年买就得比去年同期多花一倍的钱。涌进来的资金多了,压力就丢给了收入有限的当地人。

其次,农民进城并不理想,接下来农民可能会面临更严峻的局面。整个2016年,农民进城落户进程是不及预期的,官方给出的原因是农民不愿意放弃与农地相关的各种利益,为了推进农民进城,目前正在研究“有偿退出机制”。

不过由于农地远离城镇,其折现的价值本身就十分有限,再加上三四线“涨价去库存”的局面已经形成,农民如果现在选择交出农地,所买到的房子价值相对去年可能已经缩水不少。

第三、 未来库存成本可能更高

众所周知,三四线城市的需求爆发是阶段性的,难以持久。房企仍然在三四线大规模补货,不仅是都市圈的三四线城市,更在一些不知名的三四线城市补货,结果是这些城市的新增待售商品房更贵。


四、房地产的尴尬

在融360房贷君看来,当下的楼市来眼下最大的尴尬在于增加供应并不能平抑房价。

以某四线小城市为例,当地政府从每年2000亩增加到3000亩,但土地成本却从年初的每亩800万元增长到6月底的每亩1300万元。简单增加供应并没有起到作用,是经济学供求原理失效了吗?并不是,而是由于资金流动是无障碍的,当初的因地制宜去库存,已经演变成“各自为政”,甚至是被“分割包围”。

目前金融工作会议已经定调,债务终身制以及提高直接融资比重,这都是限制地方和房企乱花钱的好措施。但更关键的应该是在确保短期措施继续生效的情况下,尽快推出以“租赁住房“和”房地产税“为核心的长效机制已经迫在眉睫。

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