北京最贵的写字楼都让谁租了?(附名单)

近日,高力国际、戴德梁行两大国际房地产服务机构先后发布了今年上半年北京写字楼市场的半年度研究报告。报告显示,尽管整个北京甲级写字楼市场的空置率依然在攀升,但市场的平均租金水平却依然处于上升状态,尽管上升幅度只有微弱的0.6%。而为这些最贵写字楼买单的前两大行业则是金融(尤其是银行和保险)与科技,上半年净吸纳量便达到了18万平方米,增长显著。

先来看看都是哪些“土豪”下了单:

阿里巴巴在望京金辉大厦新租了2.6万平米,紧邻其在2015年、2016年出手买下的绿地阿里A座和昆泰嘉瑞中心;

金融企业百信银行(百度和中信联合成立,今年1月份获批)租赁了中建国际财富中心;

信诚人寿于环球金融中心续租5000 平方米;

易方达基金搬迁至泰康国际大厦并承租4500 平方米

……

更多“财主”名单见下图

我们再看看看这些“财主”们为了租上一处体面的办公地点需要花上多少钱,测算标准见下图:

数据来源:戴德梁行,截至2017年第二季度(点击可看大图)

金融街的租金依然最高,为675.5元/平米/月;CBD居第二,为386.4元/平米/月;亚奥居第三,为375元/平米/月;当然,其实也有部分中关村区域写字楼的租金甚至超过CBD。比如融科资讯中心、理想国际大厦,月租金超过400元/平米 。

拿这些价格再乘以动辄几千上万平米的租赁面积,得出来的数字无疑是能亮瞎眼的。但是,在写字楼市场并不景气的情况下,是什么动力支撑着金融和科技能持续扩容?

首先,无疑是良好经济基本面的支撑,这两个行业尤为突出。“截至今年二季度,北京市GDP同比增长6.8%,第三产业(主要是服务业)同比增长7.2%,较第一季度上升0.6个百分点,占GDP总量的82%,为全国最高水平。金融业增速为7.4%,增加值在所有行业中占比最大,占总GDP约19%,信息技术服务业增速为9.3%,增加值占总GDP约11%。”高力国际华北区办公楼服务部租户代表总监李芳月表示。

她表示,2015年以来,我国开始将金融租赁放在国民经济发展战略中统筹考虑,促进了金融租赁行业的快速发展,尤其是内资金融行业支撑了甲级写字楼的租赁需求;而对科技行业而言,在国家“大众创业、万众创新”的支持政策之下,近几年发展迅速逐渐成熟,升级成为写字楼市场上强劲的需求驱动力。

产业投融资数据也侧面反映了科技领域的热潮。办法数据出品的《2017上半年北京写字楼生态报告》显示,计算机(软件开发、IT技术开发)行业上半年最受投资人青睐,融资最活跃,占到上半年融资数量的45%,在融资金额上,排名第二,占比6%。而排名第一电子元器件,还主要是因为紫光集团3月份获得1500亿元投融资金的支持。

那么,这两类行业的“大金主”们一般都会在哪几个板块聚集呢?

首先,金融街肯定是金融企业最大的聚集地。作为金融行业监管机构所在地,该区域囊括了银监局、证监局、保监会等重要机构,很多金融企业的合作伙伴也在该区域。世邦魏理仕的数据显示,截至2016年年底,这里的金融企业租户占比达到92%,其次才是CBD,占比为31%。

资料来源:CBRE世邦魏理仕

那么,与金融街相对的,则是传统IT产业聚集地中关村了。据世邦魏理仕的报告显示,截至2016年底,中关村区域的TMT(科技/新媒体/电信)行业租户占据70%。

“中关村区域政府对海外归国人员有特殊支持政策,针对TMT企业的特殊需求所制定和实施的企业管理和鼓励政策,也更有利于该类企业的发展;该区域科研机构众多,便于企业和学术界交流、合作,获取前沿技术和趋势,以及对临近高校进行宣传和招聘等一系列企业活动。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天分析说。

从具体租户来看,国内最早成立的一批科技企业,如联想、方正、紫光、同方都是从大学或科研机构所属企业发展而来,这些企业如今成为区内的主力驻户;腾讯、金山、搜狐、谷歌、微软、中国电子等知名企业也都在该区域。在最新CB Insights公布的全球独角兽榜单中,中关村共有25家企业上榜,占全球总数的12.5%,占全国五成以上,国际化趋势的外溢效应凸显。

李芳月则认为,科技企业最重要的是人才,中关村周边高校云集,研究机构多,人才招聘、研发上都更为便利。因此,不少外资企业的销售管理办公室会放在CBD,但研发中心会在中关村。

除了一批既有知名科技企业在中关村集聚,该区域的创业投资引导资金也是吸引大量科技企业的重要因素。在今年北京市“砥砺奋进的五年”系列新闻发布会上,中关村科技园区管理委员会副主任赵慧君介绍,中关村有2万天使投资人、670家知名创业投资机构,2016年创业投资金额1054亿元,占全国1/3以上。

另一个科技企业扎堆的区域是望京-酒仙桥板块。望京最早是各大通讯巨头研发中心的聚集地,三星、LG、摩托罗拉、爱立信等大型企业旗下的研发中心都有入驻,即使摩托罗拉退出了中国,该区域的其它科技企业仍能吸纳望京既有的人才。目前该区域的知名企业有阿里巴巴、西门子、惠普、陌陌等。而紧邻望京板块的酒仙桥则同样是科技巨头的聚集地,京东方、360等知名大户都将总部驻扎于此。

“望京区域的租户不少来自于中关村的外溢需求,两者都在北边。另外,望京又靠近机场,地铁开通使得住在北边的人到望京和中关村上班的时间成本差别不大。重要的是还有成本问题,望京写字楼供应大,品质较高,租金低于中关村。”李芳月分析道。


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